Porez na promet nekretnina, PDV ili porez na nekretnine: koji porez plaćaš

Porez na promet nekretnina ili PDV

Porezu na promet nekretnina podliježe svako stjecanje nekretnine u Hrvatskoj, osim kad se na to stjecanje plaća PDV (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 4. st. 1. i čl. 5.). Oba poreza na istu kupnju ne plaćaš. Tko je oslobođen, piše niže.

PDV se plaća samo kad prodaje porezni obveznik koji pritom djeluje kao takav, a to je osoba koja samostalno obavlja gospodarsku djelatnost (Zakon o PDV-u, čl. 4. st. 1. t. 1. i čl. 6. st. 1.). Ni tada uvijek, jer je PDV-a oslobođena prodaja (čl. 40. st. 1. t. j) i k)):

• zgrade, stana ili kuće, sa zemljištem na kojem je, ako je od prvog useljenja ili korištenja prošlo više od dvije godine;
• zemljišta, osim građevinskog.

Zato se na novogradnju kupljenu od investitora koji je obveznik PDV-a, prije prvog useljenja ili u dvije godine od njega, plaća PDV od 25 % (čl. 38. st. 1.). Isto vrijedi za zgradu u čiju je rekonstrukciju u dvije godine prije prodaje uloženo više od 50 % prodajne cijene (čl. 40. st. 5.). Za PDV se građevinskim zemljištem smatra samo ono za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje (čl. 40. st. 6.). Kupuješ li od tvrtke zemljište bez takvog akta, PDV-a nema i plaćaš porez na promet nekretnina.

Kupuješ od tvrtke

Tvrtka kao prodavatelj sama po sebi ne znači PDV. Prodaje li stan u koji se prvi put uselilo prije više od dvije godine, prodaja je oslobođena PDV-a i ti plaćaš porez na promet nekretnina. PDV na takvu prodaju prodavatelj može izabrati samo kad je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti (Zakon o PDV-u, čl. 40. st. 4.). Kupuješ li stan za sebe, tog izbora nema.

Tko plaća: kupac ili prodavatelj

Porez na promet nekretnina plaća kupac: obveznik je stjecatelj nekretnine (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 6. st. 1.). Kupujete li nekretninu zajedno, svatko plaća za svoj dio (st. 3.). Ugovorom prodavatelj može preuzeti plaćanje; tada za naplatu tog poreza jamči solidarno (čl. 27.), a obveznik ostaješ ti.

PDV je u cijeni, a državi ga plaća prodavatelj koji obavlja oporezivu isporuku (Zakon o PDV-u, čl. 75. st. 1. t. 1.). Pogledaj piše li u ugovoru cijena s PDV-om ili bez njega.

Prodavatelj građanin plaća porez na dohodak od 24 % kad nekretninu proda unutar dvije godine od nabave. Plaća ga na razliku između tržišne vrijednosti i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena, a odbijaju se dokumentirani troškovi ulaganja i prodaje. Ne plaća ga ako je nekretnina služila za stanovanje njemu ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji, ni kad prodaje bračnom drugu ili drugom članu uže obitelji, ni u nekim slučajevima razvoda i nasljeđivanja (Zakon o porezu na dohodak, čl. 58. st. 1., 2. i 4. i čl. 62. st. 3.). Za prodaju više od tri nekretnine iste vrste u pet godina vrijedi posebno pravilo (čl. 58. st. 3.).

Oslobođenje i prva nekretnina

Oslobođenja za kupnju prve nekretnine u zakonu više nema. Zakon o porezu na promet nekretnina koji vrijedi od 1. siječnja 2017. ne navodi ga među oslobođenjima (čl. 13. do 15.). Kupci koji su ugovor za vlastito stambeno pitanje sklopili prije tog dana mogli su oslobođenje tražiti još 30 dana (prijelazna odredba, čl. 35. st. 2.), a stari zakon prestao je važiti (čl. 37.). Za prvi stan danas postoji povrat, ne oslobođenje; o njemu niže.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju, među ostalima (čl. 13.):

• građani koji kupuju stan ili kuću na kojima su imali stanarsko pravo te zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan u kojem stanuju;
• suvlasnici i zajednički vlasnici koji razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva dobiju posebne dijelove;
• bračni drug, potomci, preci, posvojenici i posvojitelji koji nekretninu dobiju od primatelja uzdržavanja na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju;
• država, županije, gradovi i općine, ustanove čiji su oni jedini osnivač, zaklade, Crveni križ i drugi iz čl. 13. t. 1.

Pri nasljeđivanju i darovanju ne plaćaju bračni drug, potomci i preci u uspravnoj liniji, posvojenici i posvojitelji, ni bivši bračni drugovi kad uređuju imovinske odnose (čl. 15.). Brat, sestra ili nećak nisu na tom popisu i plaćaju 3 % (čl. 7. i 12.). Stranica gov.hr tom popisu dodaje izvanbračnog druga te formalnog i neformalnog životnog partnera, kojih u tekstu čl. 15. nema; ako je to tvoj slučaj, pitaj Poreznu upravu. Kad si oslobođen, rješenje ne dobivaš (čl. 25. st. 1.).

Povrat za prvi stan: kupci mlađi od 45 godina

Povrat je pravo iz zakona: Zakon o priuštivom stanovanju, NN 45/2026, čl. 62. do 66. Novac ne vraća Porezna uprava: o zahtjevu rješenjem odlučuje APN i on isplaćuje potporu (čl. 62. st. 1., čl. 63. st. 3. i 5.).

Osnovica je površina koja ti se priznaje prema broju članova uže obitelji (50 m² za jednu osobu, 65 m² za dvije, 80 m² za tri, do 120 m² za sedam i više) puta prosječna cijena m² stana u tom gradu ili općini, koju objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Za kuću su površine veće za 50 %. Ako je cijena iz ugovora manja od prosječne, uzima se ugovorena cijena (čl. 66. st. 1. do 4.).

Uvjeti, svi u trenutku predaje zahtjeva (čl. 65. st. 1.):

• punoljetni si hrvatski državljanin i nisi navršio 45 godina;
• ugovor za prvi stan ili kuću sklopio si nakon 1. siječnja 2025.;
• ti i uža obitelj imate prebivalište i živite na toj adresi;
• na kupnju je plaćen porez na promet nekretnina ili PDV.

Potpore nema (čl. 65. st. 3. i čl. 62. st. 3.):

• ako ti ili netko iz uže obitelji ima ili je imao stambenu nekretninu, i u suvlasništvu ili u inozemstvu; iznimka je nekretnina koja se ne smatra odgovarajućom ili suvlasnički dio koji ne prelazi odgovarajuću površinu, ako ih prodaš u 24 mjeseca od kupnje, a dokaz o prodaji priložiš zahtjevu (st. 4. i 5.);
• ako je cijena po m² 50 % viša od prosječne ili površina 50 % veća od priznate;
• za nekretninu poslovne namjene;
• ako si ti ili netko iz uže obitelji već dobio subvenciju stambenog kredita ili drugu državnu stambenu subvenciju.

Zahtjev predaješ APN-u u roku od 24 mjeseca od dana stjecanja vlasništva (čl. 64. st. 1.). Otuđiš li ili iznajmiš stan, odjaviš prebivalište ili se iseliš u pet godina od isplate, potporu vraćaš sa zateznim kamatama (čl. 66. st. 7.), osim ako se seliš zbog teške bolesti, razvoda, rođenja djeteta ili posla u drugom gradu ili općini, i u slučaju smrti korisnika (st. 8.). Obrazac i popis dokumenata su na stranici Ministarstva; zahtjevi se predaju od 5. lipnja 2025. Iznosi za veće gradove, primjeri za Split i Osijek, rokovi isplate i što se mijenja2027.: povrat poreza za mlade.

Kome se plaća i uplatni račun

Porez na promet nekretnina prihod je grada ili općine u kojoj je nekretnina, a utvrđuje ga Porezna uprava (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 2., čl. 9. st. 2. i čl. 22.). Ugovor joj šalje javni bilježnik, najkasnije 30 dana od ovjere, a odluku sud; time je promet prijavljen i prijavu ne predaješ sam (čl. 18. i čl. 19. st. 1.). Iznimka je isprava koju nije ovjerio javni bilježnik ni izdao sud ili drugo javnopravno tijelo: tada ispravu, uz obrazac Prijava prometa nekretnina, sam predaješ ispostavi Porezne uprave na čijem je području nekretnina, u roku od 30 dana od nastanka isprave (čl. 19. st. 2.).

Plaćaš na račun grada ili općine u kojoj je nekretnina, s modelom HR68 i pozivom na broj 1783-tvoj OIB (Naputak za 2026., NN 18/2026, t. 3., 3.1. i 3.7.). Račun za svaki grad i općinu Porezna objavljuje na stranici Porez na promet nekretnina. Razlikuje li se račun na rješenju od tog popisa, prije uplate provjeri u ispostavi.

Plaćanje na rate

Zakon daje jedan rok: 15 dana od dostave rješenja (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 26.). Žalbu možeš izjaviti u roku od 30 dana od primitka rješenja, ali ona plaćanje ne odgađa (čl. 24. st. 4.; Porezna uprava). Plaćanje na rate ne spominju ni Zakon o porezu na promet nekretnina ni stranice Porezne uprave o ovom porezu. Ne možeš li platiti u roku, javi se ispostavi koja je izdala rješenje i pitaj može li se plaćanje odgoditi ili rasporediti na rate.

A onda svake godine: porez na nekretnine

Primjer s pretpostavljenom cijenom: stan od 55 m² kupljen od privatne osobe za 150.000,00 €, ako Porezna uprava tu cijenu prihvati kao tržišnu vrijednost (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 9. st. 2. i 4.).

Poslije toga, svake godine u kojoj u stanu nitko stalno ne živi. Korisna površina za ovaj porez može biti manja od površine iz ugovora: balkon se, na primjer, računa s 0,25 (kako se računa).

Ako u stanu stalno živiš ti ili netko drugi, ili ga iznajmljuješ za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini, porez na nekretnine ne plaćaš (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27. st. 1. t. 1. i 2. i st. 5.); ostali slučajevi su na stranici Oslobođenje. Za godinu kupnje plaća onaj tko je vlasnik 31. ožujka (čl. 25. st. 1.), pa kupiš li stan sada, tvoja je prva godina 2027.: kupnja i nasljedstvo. Zagreb je za 2027. izglasao 8,00 € po m²: 55 m² × 8,00 € = 440,00 € (Zagreb 2027.). Za svoj stan upiši površinu u kalkulator.

Izvori

• Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/16, 106/18, čl. 2., 4. do 7., 9., 12., 13., 15., 18., 19., 22., 24. do 27., 35., 37. i 39., pročišćeni tekst na zakon.hr; stopa iz NN 106/2018, na snazi od 1. siječnja 2019.
• Zakon o porezu na dodanu vrijednost, NN 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23, 35/24, 152/24, 52/25, 151/25, 32/26, 48/26, čl. 4., 6., 38., 40. i 75., pročišćeni tekst na zakon.hr
• Zakon o priuštivom stanovanju, NN 45/2026, čl. 62. do 66.; Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Povrat poreza za mlade: podnošenje zahtjeva
• Zakon o porezu na dohodak, NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22, 114/23, 152/24, čl. 58. i 62., pročišćeni tekst na zakon.hr
• Porezna uprava: Porez na promet nekretnina (s tablicom računa), Kupac, davatelj uzdržavanja i drugi stjecatelj nekretnine, Porez na promet nekretnina: opća pravila; gov.hr: Porez na promet nekretnina
• Naputak o načinu uplaćivanja prihoda proračuna za 2026., NN 18/2026, t. 3., 3.1. i 3.7.
• Zakon o lokalnim porezima (ZLP), NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24, čl. 25. do 27., pročišćeni tekst na zakon.hr, uspoređen s NN 152/2024
• Iznosi i nadležnost za 2026.: tablica Porezne uprave (sve datoteke)

Objavljeno 18. listopada 2026. Ovo je sažetak propisa, ne pravni savjet; mjerodavni su propisi i rješenje koje dobiješ.