Povrat poreza za mlade: što ti APN vraća za prvi stan i kako ga tražiš

Tko ima pravo

Uvjeti na dan predaje zahtjeva (Zakon o priuštivom stanovanju, čl. 65. st. 1.):

• punoljetni si hrvatski državljanin i nisi navršio 45 godina;
• ugovor o kupnji prvog stana ili kuće sklopio si nakon 1. siječnja 2025.;
• ti i uža obitelj imate prijavljeno prebivalište i živite na adresi te nekretnine;
• na kupnju je plaćen porez na promet nekretnina ili PDV.

Uža obitelj su bračni ili izvanbračni drug, životni ili neformalni životni partner i djeca predškolske dobi ili na redovitom školovanju koja žive s tobom; roditelji i drugi srodnici u uspravnoj liniji te braća i sestre to su samo ako su pod skrbništvom po pravomoćnom rješenju i žive s tobom (čl. 2. t. 2.). Bez prebivališta na adresi može biti dijete pod zajedničkom roditeljskom skrbi, uz plan o zajedničkoj skrbi ili odluku suda, i član obitelji stranac koji ga ne može prijaviti, a ondje stvarno živi (čl. 65. st. 2.).

Kad povrata nema

• ti ili netko iz uže obitelji ima ili je imao stan ili kuću, i u suvlasništvu ili u inozemstvu (čl. 65. st. 3. t. 1.);
• cijena po m² iz ugovora za 50 % je viša od prosječne ili je površina za 50 % veća od priznate, bez mjesta za do dva vozila (t. 2. i 3.);
• nekretnina je poslovne namjene, na primjer apartman kao poslovni prostor (t. 4.);
• ti ili netko iz uže obitelji dobio je subvenciju stambenog kredita ili drugu državnu stambenu subvenciju (čl. 62. st. 3.);
• potporu za tu nekretninu već je ostvarila tvoja uža obitelj; daje se jednoj užoj obitelji po kupljenoj nekretnini (čl. 62. st. 4.).

Potpora grada, općine ili županije nije prepreka (APN). Iznimka od prve točke vrijedi ako stan ili kuću koja se ne smatra odgovarajućom prodaš, a suvlasnički dio koji ne prelazi odgovarajuću površinu prodaš ili pokloniš, u 24 mjeseca od kupnje i prije zahtjeva, uz koji prilažeš dokaz (čl. 65. st. 4. i 5.; APN). Odgovarajući je stan od 35 m² za jednu osobu i 10 m² više za svakog sljedećeg člana, uz odstupanje do 5 m², a za kuću su površine 50 % veće (čl. 12. st. 3. i 4.).

Koliko dobivaš

Dobivaš plaćeni porez na promet, najviše 3 % osnovice (čl. 66. st. 6.), ili pola plaćenog PDV-a, najviše 12,5 % osnovice (st. 5.). Osnovica je priznata površina iz tablice puta prosječna cijena m² za godinu ugovora; ako je ugovorena cijena manja, uzima se ona (čl. 66. st. 1. i 2.). Površina je vrijednosna: neto podna prema HRN ISO 9836, s koeficijentima korisne vrijednosti (čl. 2. t. 17.).

Prosječne cijene za 2026.

Cijene je Ministarstvo objavilo 9. veljače 2026.: svaki grad i općina ima jednu, a Zagreb 62, po katastarskoj općini, od 1.564,00 € (Adamovec, Blaguša, Kašina i druge) do 3.413,00 € (Centar); katastarska općina piše u zemljišnoknjižnom izvatku. Sve cijene: APN, Podatak Ministarstva.

Primjer: Split, porez na promet

Pretpostavka: kupuješ sam od privatne osobe stan od 55 m² za 220.000,00 €, a Porezna tu cijenu prihvati kao tržišnu vrijednost.

Primjer: Osijek, PDV

Pretpostavka: vas dvoje kupujete od investitora novi stan od 70 m² za 161.000,00 € s PDV-om.

Zakon ne kaže uspoređuje li se s cijenama Ministarstva, koje su bez PDV-a, cijena s PDV-om ili bez njega, pa primjer prolazi u oba slučaja. Okvirni izračun daje i APN-ov kalkulator (Povrat poreza); kako se plaćaju porez na promet i PDV: porez na promet nekretnina, PDV ili porez na nekretnine.

Dokumenti i gdje predaješ zahtjev

Zahtjev je na propisanom obrascu, s potpisom ovjerenim kod javnog bilježnika (Pravilnik, NN 86/2025, čl. 3. st. 3.). Za kupnju prilažeš (APN):

• presliku osobne iskaznice;
• ovjerenu presliku kupoprodajnog ugovora;
• presliku zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora;
• potvrdu o prebivalištu tebe i uže obitelji na adresi nekretnine, ne stariju od 30 dana (e-Građani);
• dokaz o prodaji neodgovarajuće nekretnine, ako si je imao;
• rješenje o porezu na promet ili račun prodavatelja s PDV-om, uz dokaz o uplati;
• broj računa za isplatu i banku.

Predaješ ga poštom ili osobno radnim danom od 9 do 14 sati: APN, Savska cesta 41/VI, 10000 Zagreb (predaju e-mailom APN ne navodi). Pitanja: pitanja@apn.hr, 01 6331 600; obrazac: Kako podnijeti zahtjev. Kupujete li zajedno kao par, predajete jedan zahtjev: podnositelj je bilo tko od vas, drugi je član uže obitelji, a uz porez na promet prilažete oba rješenja i obje potvrde o uplati (Pravilnik, čl. 3. st. 4.; APN). Bez poreznog rješenja zahtjev ne ide; s privremenim može, a iznos se ne mijenja ni kad stigne konačno. Zahtjev se predaje tek kad se useliš i prijaviš prebivalište (APN, pitanja i odgovori).

Rokovi i kad stiže novac

Zahtjev predan nakon 24 mjeseca od stjecanja vlasništva odbacuje se (čl. 64. st. 1. i 2.). Prema APN-u rješenje stiže u 60 dana od urednog zahtjeva, rok za žalbu je 15 dana od primitka, a isplata slijedi u 90 dana od izvršnosti, koja nastupa kad taj rok istekne: ukupno 165 dana, uz vrijeme dostave. Za dopunu APN daje najviše 30 dana (Pravilnik, čl. 3. st. 8.). Žalbu šalješ APN-u poštom ili osobno, ne e-mailom, a odlučuje Ministarstvo (čl. 63. st. 4.; APN). Žalbe se možeš i odreći, izjavom po APN-ovu predlošku (Pravilnik, čl. 5. st. 2.).

Kad potporu vraćaš

Prodaš li, pokloniš ili iznajmiš stan, odjaviš prebivalište ili se iseliš u pet godina od isplate, potporu vraćaš sa zateznim kamatama od dana isplate (čl. 66. st. 7.). Ne vraćaš je ako se seliš zbog teške bolesti, razvoda ili prestanka zajednice, potrebe za većim stanom zbog rođenja djeteta ili posla u drugom gradu ili općini, ni ako korisnik umre (st. 8.). Dok u stanu stalno živiš, porez na nekretnine ne plaćaš, ali prijava prebivališta to ne dokazuje (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27. st. 1. t. 1. i st. 3.; oslobođenje).

Što se promijenilo od 2025.

Od 24. travnja 2025. povrat je bio u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji (NN 72/2025, čl. 30.c do 30.f), a zahtjevi se predaju od 5. lipnja 2025. Zakon o priuštivom stanovanju objavljen je 29. travnja 2026., na snazi je od 7. svibnja (čl. 101.), kad je stari prestao važiti (čl. 100. st. 1.); ranije predani zahtjevi dovršavaju se po starom (čl. 96.). Isti su ostali granica od 45 godina, ugovor nakon 1. siječnja 2025., priznate površine, pravila o 50 % više i pet godina stanovanja. Promjene:

• Rok: prije 24 mjeseca od ugovora (čl. 30.e st. 2.), sada od stjecanja vlasništva (čl. 64. st. 1.).
• Isplata: prije Ministarstvo (čl. 30.e st. 7.), sada APN (čl. 63. st. 5.).
• Najviši iznos: stari zakon postotak ne navodi (čl. 30.d st. 5. i 6.), sada 3 % i 12,5 % osnovice (čl. 66. st. 5. i 6.).
• Vraćanje: prije „u cijelosti” (čl. 30.f st. 1.), sada sa zateznim kamatama (čl. 66. st. 7.).
• Uža obitelj: prije drug ili partner i djeca (čl. 30.c st. 4.), sada uz druga ili partnera samo djeca predškolske dobi ili na redovitom školovanju koja žive s tobom te srodnici pod skrbništvom (čl. 2. t. 2.).
• Cijena i površina: prije „ugovorena cijena”, bez godine prosjeka, i korisna površina (čl. 30.c st. 10. i 11., čl. 30.d st. 1.); sada cijena po m², prosjek za godinu ugovora i vrijednosna površina bez mjesta za do dva vozila (čl. 2. t. 17., čl. 65. st. 3. t. 2. i 3., čl. 66. st. 1.).
• Veći porez po konačnom rješenju: prije si dobivao razliku (čl. 30.c st. 12.), sada toga pravila nema.
• Novo: izričito punoljetni državljanin, iznimke za prebivalište, isključen apartman kao poslovni prostor, jedna uža obitelj po nekretnini (čl. 62. st. 4., čl. 65. st. 1., 2. i st. 3. t. 4.).
• Gradnja kuće: prije ista potpora, za uporabnu dozvolu pravomoćnu nakon 1. siječnja 2025. (čl. 30.c st. 3.), sada posebna (čl. 67. do 70.).

Gradiš kuću

Za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljske kuće APN daje pola plaćenog PDV-a na račune gradnje i infrastrukture, pri čemu priznati računi ne mogu prijeći najviši iznos zajma iz čl. 68., i povoljniji dugoročni zajam (čl. 67. st. 1., čl. 69. st. 2.). Među uvjetima su uporabna dozvola ishođena nakon stupanja zakona na snagu i da nisi navršio 45 godina (čl. 69. st. 1.); potporu vraćaš ako u deset godina prodaš ili iznajmiš kuću ili se iseliš (čl. 70. st. 1.). Dokumente i pozive odredit će Vladin program (čl. 67. st. 6.). Za kuću s dozvolom pravomoćnom nakon 1. siječnja 2025., a prije 7. svibnja 2026., za koju zahtjev nije predan prije 7. svibnja, zakon ne kaže što vrijedi: prijelazni čl. 96. pokriva samo započete postupke. APN još navodi dozvolu pravomoćnu nakon 1. siječnja 2025., pa pitaj APN.

APN-ovi krediti i priuštivi najam u 2026.

Subvencionirani krediti: novih nema

Subvencija stambenog kredita mogla se tražiti po pozivima APN-a do 31. prosinca 2023. (Zakon o subvencioniranju stambenih kredita, čl. 1. st. 2.), a poziv za 2026. nismo našli. Takve kredite koristilo je ili još koristi 32.175 građana (APN). Za svako dijete rođeno ili posvojeno u prvih pet godina subvencija se produljuje za dvije godine (čl. 11. st. 1., čl. 13. st. 2.), uz zahtjev u 60 dana od rođenja (čl. 25. st. 1.) preko banke, koja ga šalje APN-u (APN); isto daje invaliditet od najmanje 50 % utvrđen u tom roku (čl. 12. st. 2.).

Priuštivi najam

APN unajmljuje prazne stanove od vlasnika i daje ih u podnajam za najamninu od 30 % ukupnog prihoda uže obitelji, umanjenu za režije i troškove održavanja, a najmanje 2,00 € po m² (čl. 55. st. 1., čl. 61. st. 2. i 13.). Na poziv za najmoprimce (od 15. travnja do 15. svibnja 2026., samo preko prijava.apn.hr) mogli su se javiti hrvatski državljani koji, kao ni njihova uža obitelj, nemaju odgovarajuću nekretninu, i birati najviše tri grada ili općine. Ponuđeno je 385 nekretnina u 105 gradova i općina (287 stanova, 93 kuće i 5 stanova u kućama), prijavilo se 1.315 najmoprimaca, a konačne liste objavljene su 15. srpnja 2026. (APN, liste).

Vlasnik APN-u daje stan nekorišten najmanje dvije godine (uz iznimke) na tri do deset godina, za naknadu u dvije rate: 60 % u 30 dana od predaje i 40 % na polovici ugovora (čl. 56. st. 2. i 3., čl. 57. st. 2. i 8.). Na poziv za vlasnike prijavljeno je 958 stanova (Ministarstvo, 31. srpnja 2026.). Do novog Programa priuštivog najma vrijedi onaj iz NN 140/2025 (čl. 98. st. 1.).

2027.: što je zakon, što je najava

Što zakon već određuje

• Zakon traži ugovor nakon 1. siječnja 2025., a kraj mjere ne određuje (čl. 65. st. 1.); za ugovor iz 2027. vrijedit će prosječna cijena objavljena za 2027. (čl. 66. st. 1.).
• Za kupnju iz 2025. ili 2026. zahtjev možeš predati i 2027., u roku od 24 mjeseca od stjecanja vlasništva (čl. 64. st. 1.).
• Novi pravilnik s obrascem i dokumentima ministar donosi u šest mjeseci od 7. svibnja 2026.; dotad vrijedi onaj iz NN 86/2025 (čl. 97. st. 2., čl. 98. st. 3.).
• Vladine odluke o priuštivom najmu, gradnji obiteljskih kuća i obnovi zgrada imaju rok od godinu dana od 7. svibnja 2026. (čl. 97. st. 1.).
• APN do 30. rujna izrađuje nacionalni program priuštivog stanovanja za sljedeću godinu i objavljuje ga na svojim stranicama (čl. 4. st. 6. i 7.); iskaz potreba za 2027. gradovi, općine i županije mogli su mu poslati do 15. lipnja 2026. (čl. 99. st. 2.).
• Novac za povrat osigurava se u državnom proračunu (čl. 62. st. 2.); koliko za 2027., zakon ne kaže.

Što je najavljeno

• Ministar Branko Bačić 31. srpnja 2026. predstavio je novi Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine, koji „zadržava osnovni model potpore”, a sa zakonom se usklađuje, među ostalim, u površini odgovarajuće nekretnine, dokumentaciji i kontroli nakon isplate (Ministarstvo). Nacrt je bio na savjetovanju od 3. kolovoza do 2. rujna 2026. (ZGRADOnačelnik.hr); na popisu propisa Ministarstva 18. listopada 2026. još je pravilnik iz 2025.
• Istoga dana najavljen je novi Program priuštivog najma, kojim se „relaksiraju” uvjeti za prijavu privatnih stanova; nacrt je bio na savjetovanju u istom roku.
• Akcijski plan Ministarstva za 2025. do 2027. za mjeru kojoj pripada povrat poreza procjenjuje 52.812.500,00 € na godinu. To je plan, ne proračun (Akcijski plan, mjera 1.1.).

Što nismo našli

U izvorima pročitanima 18. listopada 2026. nismo našli najavu promjene dobne granice, iznosa ili granica povrata za 2027., izmjene Zakona o priuštivom stanovanju ni objavljeni nacionalni program za 2027.

Česta pitanja

Kupio sam 2025., a zahtjev predajem 2026. Koja cijena vrijedi?

Prosječna cijena za godinu ugovora, dakle za 2025. (čl. 66. st. 1.; APN).

Uz stan kupujem garažu ili parkirno mjesto

Mjesto za do dva vozila ne računa se u površinu (čl. 65. st. 3. t. 3.); APN piše da to vrijedi za mjesta etažirana zajedno sa stanom. Za odvojeno etažiranu garažu ili mjesto APN savjetuje razdvojene cijene u ugovoru; tada se ni njihova površina ne računa.

Porez na promet plaćam na rate

Zahtjev predaješ kad porez platiš u cijelosti, ali prije isteka 24 mjeseca od stjecanja vlasništva (APN, pitanja i odgovori).

Koliko je ljudi dobilo povrat?

Ministarstvo je 31. srpnja 2026. objavilo da je zaprimljeno 6.799 zahtjeva, a odobreno 4.541, ukupno više od 34,3 milijuna eura. Po APN-ovu pregledu od 10. travnja 2026. (stanje do 8. travnja) odobreno je 2.237 povrata poreza na promet, ukupno 7.715.153,00 €, prosječno 3.448,88 €, i 1.321 povrat PDV-a, ukupno 19.468.146,00 €, prosječno 14.737,43 €; 231 zahtjev odbijen je zbog cijene više od 50 % iznad prosjeka (APN).

Izvori

• Zakon o priuštivom stanovanju, NN 45/2026, čl. 2., 4., 12., 55. do 57., 61. do 70. i 96. do 101.
• Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, NN 72/2025, čl. 30.c do 30.f; Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine, NN 86/2025, čl. 3. do 5.
• Zakon o subvencioniranju stambenih kredita, NN 65/17, 61/18, 66/19, 146/20, čl. 1., 11. do 13. i 25.
• Zakon o porezu na dohodak, čl. 46. st. 2.; Zakon o lokalnim porezima, čl. 27.
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: Podatak o prosječnoj cijeni četvornog metra stana za primjenu u 2026. (9. veljače 2026.), Propisi, Nova zakonska regulativa iz područja stanovanja (31. srpnja 2026.), Akcijski plan 2025. do 2027.
• APN: Kako podnijeti zahtjev, Pitanja i odgovori, Prosječne cijene stanova 2026., Kako se računaju rokovi (2. veljače 2026.), Isplaćeno preko 27 milijuna eura, Subvencionirani krediti, Produženje subvencije, Javni poziv za najmoprimce, Konačne liste za priuštivi najam
• ZGRADOnačelnik.hr, Otvorena e-Savjetovanja za Zakon o najmu stanova i drugim aktima, 3. kolovoza 2026.

Objavljeno 18. listopada 2026. Ovo je sažetak propisa, ne pravni savjet; mjerodavni su propisi i rješenje APN-a.