Što piše u zakonu o porezu na nekretnine

NN 152/2024: na snazi od 1. siječnja 2025.

Prema Poreznoj upravi, porez na nekretnine tada je zamijenio porez na kuće za odmor. Uvesti ga mora svaki grad i svaka općina (čl. 20. st. 1.).

„Ovaj Zakon objavit će se u »Narodnim novinama«, a stupa na snagu 1. siječnja 2025.”

„Jedinice lokalne samouprave dužne su uvesti porez na nekretnine.”

Što je bilo sa starim porezom: porez na kuće za odmor sada je porez na nekretnine.

Članak 2.: što se oporezuje

Kuća, stan i svaki drugi samostalni prostor namijenjen stanovanju. Nekretninom se ne smatra ni gospodarstvena zgrada koja služi samo za poljoprivredne strojeve i oruđe ni prostor kojemu je za komunalnu naknadu određen koeficijent namjene za poslovni prostor.

„nekretnina je svaka stambena zgrada ili stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan te svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju. Nekretninom se ne smatraju gospodarstvene zgrade koje služe samo za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora te nekretnine za koje se prema odluci o komunalnoj naknadi određuje koeficijent namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor.”

Porez se plaća po m² korisne površine (čl. 26. st. 1.); što u nju ulazi, piše na stranici Kako se računa.

Članak 25.: tko plaća

Vlasnik na dan 31. ožujka, domaći ili strani, fizička ili pravna osoba. Kupiš li stan u svibnju, za tu je godinu porezni obveznik prodavatelj, a ti tek od iduće (čl. 25. st. 1. i čl. 49. st. 3.). Ako se u stan useliš i u njemu stalno stanuješ, porez ne plaćaš (čl. 27. st. 1. t. 1.).

„Porez na nekretnine plaćaju domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez.”

Ako se vlasnik ne može utvrditi, plaća korisnik nekretnine (st. 2.). Za novoizgrađenu nekretninu obveza nastaje danom izvršnosti uporabne dozvole, a za onu koja se koristi bez dozvole danom početka korištenja (st. 3.). Paušalni porez po krevetu i prijava nekomercijalnog smještaja ne mijenjaju status nekretnine za ovaj porez (st. 4.): stan koji iznajmljuješ turistima oporezuje se kao i svaki drugi, a oslobođen je ako u njemu i sam stalno stanuješ (čl. 27. st. 1. t. 9.). Tko plaća, a tko ne

Članak 26.: koliko i tko odlučuje

Od 0,60 do 8,00 € po m² korisne površine godišnje. Točan iznos svojom odlukom određuje grad ili općina, a bez odluke vrijedi 0,60 € po m².

„(1) Porez na nekretnine plaća se godišnje od 0,60 do 8,00 eura/m² korisne površine nekretnine, određene propisom kojim se uređuju uvjeti i mjerila za izračun zaštićene najamnine.

(2) Visinu poreza na nekretnine u granicama određenim stavkom 1. ovoga članka predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave propisuje svojom odlukom.

(3) Ako predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave svojom odlukom ne propiše visinu poreza na nekretnine, porez se određuje u iznosu od 0,60 eura/m² korisne površine nekretnina.”

Iznos može ovisiti o mjestu, ulici, naselju ili zoni (st. 5.), a grad ili općina ga može povećati prema drugim mjerilima koja utječu na vrijednost nekretnine, kao što su njezina starost i sadržaji koji joj podižu vrijednost (st. 6.). Prema Poreznoj upravi, ni tada ne može biti viši od 8,00 € po m².

Iznos svog grada nađi u tablici svih gradova i općina, a koliko je to za tvoj stan, izračunaj u kalkulatoru.

Članak 27.: kad se porez ne plaća

Zakon nabraja devet slučajeva. Prva dva odnose se na nekretninu u kojoj netko stalno stanuje i na nekretninu iznajmljenu za stalno stanovanje. Takvom se smatra nekretnina koja je u godini bila iznajmljena najmanje deset mjeseci (st. 5.).

„(1) Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine:

1. koje služe za stalno stanovanje

2. koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje

3. javne namjene i nekretnine namijenjene institucionalnom smještaju osoba

4. koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

5. preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

6. koje zbog proglašenja prirodnih nepogoda u određenom poreznom razdoblju nisu podobne kao stambeni prostor

7. u slučajevima kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je onemogućena stambena namjena nekretnine

8. u vlasništvu jedinica lokalne samouprave koje se nalaze isključivo na teritoriju te jedinice lokalne samouprave

9. koje domaćinu određenom prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost služe za stalno stanovanje.”

Grad ili općina svojom odlukom može od poreza osloboditi i socijalno ugrožene građane (st. 2.). Zakon ne predviđa oslobođenje za mlade ni za prvu nekretninu.

Stalno stanovanje dokazuješ na poziv poreznog tijela, a prijava prebivališta za to nije dovoljna (st. 3.). Porezno tijelo to smije provjeravati i kod drugih, osobito kod onih koji imaju podatke o korištenju infrastrukture (st. 4.). Ako tvrdiš da je stambena namjena nekretnine onemogućena (točka 7.), to moraš dokazati ti (st. 7.). Stambena namjena utvrđuje se po tome postoji li infrastruktura ili oprema koja zamjenjuje priključak na nju (st. 6.). Oslobođenje: tko predaje zahtjev i gdje

Članak 41.: tko naplaćuje, grad ili Porezna uprava

Porez utvrđuju i naplaćuju tijela grada ili općine (čl. 41. st. 1.). Iznimno, „predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave može svojom odlukom povjeriti drugoj jedinici lokalne samouprave odnosno jedinici područne (regionalne) samouprave utvrđivanje i naplatu poreza propisanih ovim Zakonom, uz prethodnu suglasnost predstavničkog tijela jedinice lokalne odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave kojoj se poslovi povjeravaju” (st. 3.). Grad ili općina svojom odlukom može taj posao povjeriti i Poreznoj upravi, uz prethodnu suglasnost ministra financija (st. 4.); tko je nadležan, piše u odluci o porezu (čl. 42. st. 1. t. 2.). Ako grad ili općina ne odluči o iznosu, porez naplaćuje Porezna uprava:

„U slučaju iz stavka 3. ovoga članka, Porezna uprava nadležno je porezno tijelo za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine.”

Prema tablici Porezne uprave, gradova i općina u kojima porez za 2026. naplaćuje Porezna uprava ima 385, a u 171 naplaćuje ga grad ili općina sama ili tijelo kojem je to povjerila. Tko je nadležan za tvoju nekretninu, piše u zaglavlju rješenja i na našoj stranici za tvoj grad ili općinu: nađi svoj grad. Novac se dijeli: gradu ili općini ide 80 %, a županiji 20 % (čl. 28.).

Članci 42. i 43.: odluka grada do 15. prosinca

Grad ili općina odluku o porezu može mijenjati najkasnije do 15. prosinca, a nova vrijedi od 1. siječnja iduće godine; za 2027. rok je 15. prosinca 2026. Poreznoj upravi odluku mora dostaviti u roku od osam dana od donošenja (čl. 43.).

„Odluka predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave iz stavka 1. ovoga članka, kao i odluka predstavničkog tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave iz članka 41. stavka 4. ovoga Zakona može se mijenjati najkasnije do 15. prosinca tekuće godine, a stupa na snagu 1. siječnja iduće godine.”

Tko je već odlučio: odluke za 2027.

Članak 49.: rješenje i 15 dana za plaćanje

Rješenje se donosi za svaku godinu, prema stanju na dan 31. ožujka. Ako si oslobođen, rješenje ne dobivaš. Platiti moraš u roku od 15 dana od dostave, čak i ako se žališ.

„(1) Porezno tijelo donosi rješenje o porezu na nekretnine za svaku kalendarsku godinu prema stanju, namjeni i vlasništvu nekretnine utvrđenima na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, porezno tijelo neće donositi rješenje o porezu na nekretnine u slučaju kada se poreznog obveznika oslobađa od obveze poreza na nekretnine.

(3) Promjene koje nastanu tijekom godine, a od utjecaja su na utvrđivanje porezne obveze, primjenjuju se od sljedeće kalendarske godine.

(4) Porez na nekretnine plaća se u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza.

(5) Žalba izjavljena na rješenje o utvrđivanju poreza na nekretnine ne odgađa izvršenje rješenja.”

Kad rješenje stiže, zakon ne kaže: ne propisuje ni datum ni mjesec, samo stanje na dan 31. ožujka. Rate ne spominje, samo jedan rok od 15 dana. Plaćanje i rate

Članak 49.a: prijava promjena do 31. ožujka

Do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje poreznom tijelu prijavljuješ promjene bitne za porez, osobito promjenu površine ili namjene, i dostavljaš dokaze za oslobođenje iz točaka 2. do 7. članka 27.

„Obveznik poreza na nekretnine dužan je do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez poreznom tijelu prijaviti promjenu podataka bitnih za utvrđivanje obveze plaćanja poreza na nekretnine, a osobito promjenu obračunske površine nekretnine odnosno promjenu namjene nekretnine koja utječe na obračun poreza ili dokaze koji utječu na ostvarivanje uvjeta za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine iz članka 27. stavka 1. točaka 2. do 7. ovoga Zakona.”

Za propust zakon propisuje novčanu kaznu (čl. 56. st. 1. t. 2. i st. 3.). Porezna uprava piše da prijavu ne moraju predati vlasnici nekretnina za koje se plaća komunalna naknada ni vlasnici koji nekretninu iznajmljuju ugovorom o najmu za stalno stanovanje prijavljenim Poreznoj upravi. Obrazac, kazna i gdje se predaje

Žalba: 30 dana, po Općem poreznom zakonu

Za žalbu, naplatu i zastaru Zakon o lokalnim porezima upućuje na Opći porezni zakon (čl. 52.). Po njemu se na rješenje žališ u roku od 30 dana od dana kad si ga primio.

„Žalba se podnosi u roku od trideset dana od dana primitka poreznog akta.”

Žalbu predaješ osobno ili šalješ preporučenom poštom tijelu koje je donijelo rješenje, a možeš je kod njega izjaviti i usmeno na zapisnik. Dovoljno je da se iz nje vidi tko se žali i koje se rješenje pobija (OPZ čl. 181. st. 1.). Kome se žalba naslovljuje, piše u uputi o pravnom lijeku na rješenju (OPZ čl. 98. st. 7.). Protiv odluke o žalbi možeš podnijeti tužbu nadležnom sudu (OPZ čl. 178. st. 3.). Žalba: što napisati i kome

Plaćanje: model HR67 i tvoj OIB

Model i poziv na broj ne propisuje zakon nego Naputak o načinu uplaćivanja prihoda proračuna, koji se donosi za svaku godinu. Naputak za 2026. (NN 18/2026) kaže: uplaćuješ na poseban račun grada ili općine za porez na nekretnine, s modelom HR67, a u poziv na broj upisuješ svoj OIB (t. 4.7. i 4.7.1.).

„Obveznici uplate poreza na nekretnine na nalozima za plaćanje u polje »model« upisuju broj modela »HR67«, a u polje »poziv na broj primatelja« kao podatak prvi OIB dodijeljen od Ministarstva financija - Porezne uprave.”

Ako na rješenju piše drukčije, prepiši podatke s rješenja. Kako platiti i gdje je IBAN

Ustavni sud: osporeni članci ostali su na snazi

Protiv poreza na nekretnine podneseni su zahtjev i prijedlozi za ocjenu ustavnosti. Ustavni sud ih je 31. ožujka 2026. odbio, odnosno nije prihvatio. Odluka se odnosi na članke 2. st. 1. t. 12., 20. st. 1., 25., 26., 27., 28. i 56. Zakona o lokalnim porezima, i ti članci vrijede dalje; o ostalima Sud nije odlučivao. Jedan sudac dao je izdvojeno mišljenje.

„I. Odbija se zahtjev za ocjenu suglasnosti s Ustavom članka 20. stavka 1. i članka 28. Zakona o lokalnim porezima (»Narodne novine« broj 115/16., 101/17., 114/22., 114/23. i 152/24.).” „I. Ne prihvaćaju se prijedlozi za pokretanje postupka za ocjenu suglasnosti s Ustavom članaka 2. stavka 1. točke 12., 20. stavka 1., 25., 26., 27., 28. i 56. Zakona o lokalnim porezima (»Narodne novine« broj 115/16., 101/17., 114/22., 114/23. i 152/24.).”

Gdje pročitati zakon

• Zakon o lokalnim porezima, NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24: pročišćeni tekst na zakon.hr, izmjene u NN 152/2024, odluka Ustavnog suda u NN 41/2026.

Zakon.hr je privatna zbirka pročišćenih tekstova i sama za sebe kaže da nije službeni izvor propisa. Službeni su tekstovi zakona i svih njegovih izmjena u Narodnim novinama. U zaglavlju zakona na zakon.hr stoji „na snazi od 01.01.2024.”, a odredbe o porezu na nekretnine na snazi su od 1. siječnja 2025. (NN 152/2024, čl. 15.).

Citati iz članaka 2., 20., 25. do 27., 49. i 49.a jednaki su službenom tekstu izmjena u NN 152/2024. Članak 41. stavak 3. i članak 42. stavak 2. nisu dio tih izmjena, pa su citati preuzeti sa zakon.hr.

Česta pitanja

Ima li poseban zakon o porezu na nekretnine?

Nema. Porez na nekretnine uređuje Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24), a Porezna uprava kao propis za ovaj porez navodi samo taj zakon.

Od kada vrijedi porez na nekretnine?

Od 1. siječnja 2025. Tada su na snagu stupile izmjene Zakona o lokalnim porezima iz NN 152/2024 (čl. 15.). Prema Poreznoj upravi, porez na nekretnine tada je zamijenio porez na kuće za odmor.

Tko određuje iznos poreza na nekretnine?

Određuje ga svojom odlukom grad ili općina u kojoj je nekretnina, u rasponu od 0,60 do 8,00 € po m² korisne površine godišnje. Ako odluku ne donese, porez je 0,60 € po m² i naplaćuje ga Porezna uprava (čl. 26.).

Što se u zakonu promijenilo za 2026.?

Ništa. Posljednje izmjene Zakona o lokalnim porezima su iz NN 152/2024, a novijih u Narodnim novinama do broja 118/2026 nema. Promijenili su se iznosi: prema Poreznoj upravi, od 556 gradova i općina njih je 41 za 2026. povećalo iznos, 12 smanjilo, a 503 zadržalo isti iznos kao u 2025.

Je li porez na nekretnine ustavan?

Ustavni sud je 31. ožujka 2026. odbio zahtjev za ocjenu ustavnosti članaka 20. st. 1. i 28. Zakona o lokalnim porezima i nije prihvatio prijedloge za ocjenu članaka 2. st. 1. t. 12., 20. st. 1., 25., 26., 27., 28. i 56. (U-I-46/2025 i dr., NN 41/2026). Ti članci vrijede dalje; o drugim člancima zakona Sud u toj odluci nije odlučivao.

Gdje mogu pročitati zakon o porezu na nekretnine?

Pročišćeni tekst Zakona o lokalnim porezima nalazi se na zakon.hr, a službeni tekst izmjena u Narodnim novinama 152/2024. Zakon.hr nije službeni izvor propisa.

Izvori

• Opći porezni zakon (OPZ), NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 42/20, 114/22, 152/24, 151/25, čl. 98., 178., 180. i 181., pročišćeni tekst na zakon.hr
• Naputak o načinu uplaćivanja prihoda proračuna, obveznih doprinosa te prihoda za financiranje drugih javnih potreba u 2026. godini, NN 18/2026 i izmjena u NN 39/2026, t. 4.7. i 4.7.1.
• Porezna uprava: Porez na nekretnine, porezni sustav, odjeljak „Propisi”
• Porezna uprava: Vlasnik nekretnine
• Porezna uprava: Porez na nekretnine, Portal porezne konkurentnosti, usporedba iznosa za 2025. i 2026. i njezina tablica (sve datoteke)

Pročitano 17. 10. 2026. Ovo je sažetak propisa, ne pravni savjet; mjerodavno je rješenje koje dobiješ.