Kupuješ ili nasljeđuješ nekretninu: tko plaća porez za tu godinu

Dan koji odlučuje: 31. ožujka

Porez plaćaju vlasnici nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje (Zakon o lokalnim porezima, čl. 25. st. 1.). Porezno tijelo za svaku kalendarsku godinu donosi jedno rješenje, prema stanju, namjeni i vlasništvu nekretnine na taj dan (ZLP čl. 49. st. 1.). Što se promijeni kasnije, vlasnik, useljenje ili namjena, primjenjuje se od sljedeće kalendarske godine (ZLP čl. 49. st. 3.).

Kojim danom postaješ vlasnik u smislu ovog poreza, danom ugovora ili upisa u zemljišne knjige, Zakon o lokalnim porezima ne kaže. Kupuješ li oko 31. ožujka, pitaj tijelo koje za taj grad izdaje rješenja; za svaki grad i općinu piše na njegovoj stranici ovdje.

Nasljedstvo

Za naslijeđenu nekretninu vrijedi isti dan: rješenje ide onome tko je vlasnik 31. ožujka. Zakon o lokalnim porezima ne kaže od kojeg se dana za ovaj porez smatraš vlasnikom naslijeđenog stana, tko plaća ako ostavinski postupak 31. ožujka još traje ni kako se porez dijeli kad je nasljednika više. Kaže samo da plaća korisnik nekretnine ako se vlasnik ne može utvrditi (čl. 25. st. 2.), ali ne kaže vrijedi li to dok ostavina traje. Rješenje porezno tijelo donosi prema vlasništvu utvrđenom na dan 31. ožujka (čl. 49. st. 1.). Ako se s rješenjem ne slažeš, imaš pravo na žalbu u roku od 30 dana od primitka (Opći porezni zakon, čl. 180.).

Za površinu naslijeđenog stana pogledaj uplatnicu komunalne naknade za taj stan i zadnje rješenje za porez prijašnjeg vlasnika, ako ga je dobivao. Obrazac Porezne uprave površinu traži prema podacima za komunalnu naknadu.

Hoćeš li platiti, ovisi najviše o tome tko u stanu stalno živi.

Useliš se

Nekretnina koja služi za stalno stanovanje ne plaća porez (ZLP čl. 27. st. 1. t. 1.). Prijava prebivališta to ne dokazuje: na poziv poreznog tijela stalno stanovanje moraš dokazati (st. 3.), a porezno tijelo smije podatke tražiti i od drugih, osobito o korištenju infrastrukture (st. 4.). Useliš li se sredinom godine, to vrijedi od iduće (čl. 49. st. 3.). Primjer: vlasnik si od siječnja, stan je 31. ožujka prazan, useliš se u lipnju. Za tu godinu porez plaćaš, od sljedeće ne.

U stanu i dalje živi roditelj

Naslijedio si stan u kojem stalno živi tvoja majka ili otac, ili si kupio stan u kojem živi tvoje dijete? Porezna uprava kaže da je takva nekretnina oslobođena, jer služi za stalno stanovanje člana obitelji, a pod obitelji navodi roditelje, djecu i bračnog druga (Pregled slučajeva, slučaj 3). Obrazac za građane za 2026. ima polje upravo za to: uz razlog „nekretnina služi za stalno stanovanje” upisuješ OIB osobe koja ondje živi i srodstvo s tobom.

Stan je prazan

Prazan stan ili kuća bez stanovnika plaća porez (slučaj 8). Ni namjera da ga prodaš to ne mijenja. Oslobođenje za nekretnine namijenjene prodaji zakon daje samo trgovačkim društvima, i to dok od unosa u poslovne knjige do 31. ožujka ne prođe šest mjeseci (ZLP čl. 27. st. 1. t. 4.).

Daješ ga u najam

Stan iznajmljen za stalno stanovanje ne plaća porez ako je u toj godini iznajmljen najmanje deset mjeseci (ZLP čl. 27. st. 1. t. 2. i st. 5.). Prijavu tada ne moraš predavati ako je ugovor o najmu prijavljen Poreznoj upravi radi poreza na dohodak od imovine, kaže Porezna. Iznajmljuješ li ga turistima, porez se plaća (slučaj 6), a paušal po krevetu, ako ga plaćaš, drugi je porez: dva poreza za iznajmljivače.

Što prijaviti do 31. ožujka

Promjene važne za porez, osobito površinu i namjenu, te dokaze za oslobođenje prijavljuješ poreznom tijelu do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje (ZLP čl. 49.a). Vlasniku koji te podatke ne dostavi prijeti novčana kazna od 1.000,00 do 6.630,00 €, jednako fizičkoj i pravnoj osobi (čl. 56. st. 1. t. 2. i st. 3.).

Porezna uprava kaže da prijavu ne moraju predati vlasnici nekretnina za koje se plaća komunalna naknada, ni oni čiji je ugovor o najmu za stalno stanovanje prijavljen Poreznoj upravi. Ostali predaju obrazac zahtjeva za građane gradu ili općini odnosno ispostavi Porezne uprave, prema tome tko je za nekretninu nadležan; gdje je to Porezna, može i kroz ePorezna. Stalno stanovanje zakon traži dokazati tek na poziv poreznog tijela (čl. 27. st. 3.), ali obrazac ima i to polje. Više na stranici Oslobođenje.

Komunalna naknada je drugi račun

Komunalna naknada ne oslobađa od poreza: za stan u kojem nitko stalno ne živi plaćaš oboje, a za stan u kojem stalno živiš samo naknadu (ZLP čl. 27.; slučajevi 1 i 2). Površinu nekretnine Porezna u obrascu traži prema podacima za komunalnu naknadu. A prostor za koji se komunalna naknada plaća s koeficijentom za poslovni prostor za ovaj porez uopće nije nekretnina (ZLP čl. 2. st. 1. t. 12.; slučaj 9).

Koliko: stan od 55 m² u tri grada

Iznos po m² određuje grad ili općina u kojoj je nekretnina, od 0,60 € do 8,00 € (ZLP čl. 26. st. 1.). Isti stan od 55 m² u kojem nitko stalno ne živi za 2026. stoji ovoliko:

Grad Osijek ima najmanje što zakon dopušta, Grad Mali Lošinj najviše. Gdje u tablici piše grad, rješenje može izdati i tijelo kojem je grad to povjerio (ZLP čl. 41. st. 3.); tko točno, piše u zaglavlju rješenja. Ako je stan oslobođen, rješenja nema (ZLP čl. 49. st. 2.). Prije kupnje pogledaj i iduću godinu: iznos za 2027. grad može promijeniti do 15. prosinca 2026. (ZLP čl. 42. st. 2.). Odluke za 2027.

Kako platiti

Rok je 15 dana od dostave rješenja (ZLP čl. 49. st. 4.). Plaćaš na poseban račun za porez na nekretnine grada ili općine u kojoj je nekretnina, ne na račun proračuna. U polje model upisuješ HR67, a u poziv na broj svoj OIB (Naputak za 2026., NN 18/2026, t. 4.7.1. i Prilog 2). Ako na rješenju piše drukčije, vrijedi rješenje. Račun svakog grada i uplatnica su na stranici grada; sve o uplati na stranici Plaćanje. Tko sve plaća, a tko ne, skupljeno je na stranici Tko plaća.

Izvori

• Zakon o lokalnim porezima (ZLP), NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24, čl. 2., 25. do 27., 42., 49., 49.a i 56., pročišćeni tekst na zakon.hr, uspoređen s NN 152/2024
• Porezna uprava: Vlasnik nekretnine, Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine (PDF), slučajevi 1, 2, 3, 6, 8 i 9, i obrazac zahtjeva za građane za 2026. (PDF)
• Opći porezni zakon, čl. 180., pročišćeni tekst na zakon.hr
• Naputak o načinu uplaćivanja prihoda proračuna za 2026., NN 18/2026, t. 4.7.1. i Prilog 2
• Iznosi i nadležnost za 2026.: tablica Porezne uprave (sve datoteke)

Objavljeno 17. listopada 2026. Ovo je sažetak propisa, ne pravni savjet; mjerodavno je rješenje koje dobiješ.