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Immobiliensteuer in Kroatien 2026

Gehört dir in Kroatien eine Wohnung oder ein Haus, in dem niemand dauerhaft wohnt, zahlst du jedes Jahr porez na nekretnine: den Betrag deiner Gemeinde, 0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche. Zahlen musst du innerhalb von 15 Tagen, nachdem dir das rješenje (der Steuerbescheid) zugestellt wurde.

Zakon o lokalnim porezima (Gesetz über die lokalen Steuern), Art. 25, 26, 27 und 49. Die Steuer zahlen kroatische und ausländische Eigentümer gleichermaßen. Maßgeblich ist dein rješenje.

Betrag, Konto und Zahlschein deiner Gemeinde stehen auf ihrer Seite hier, auf Kroatisch:

Die meistgesuchten Orte mit ihrem Betrag pro m² für 2026: Split 5,00 € · Zagreb 5,00 € · Rijeka 5,00 € · Osijek 0,60 € · Zadar 0,60 € · Pula 5,00 € · Zaprešić 1,99 € · Vir 8,00 € · Krk 3,50 do 6,00 € · Rab 6,00 € · Pag 5,00 do 6,25 € · Medulin 5,00 € · Vodnjan 2,00 do 8,00 € · Nin 8,00 €

Was die Steuer ist und seit wann es sie gibt

Porez na nekretnine ist eine jährliche lokale Steuer auf Wohnimmobilien, auf Deutsch oft auch Grundsteuer genannt. Es gibt sie seit dem 1. Januar 2025, als die in Narodne novine 152/2024 veröffentlichten Änderungen des Gesetzes über die lokalen Steuern in Kraft traten (NN 152/2024, Art. 15). Nach Angaben der Steuerverwaltung (Porezna uprava) hat sie die frühere Ferienhaussteuer (porez na kuće za odmor) ersetzt. Jede Stadt und jede Gemeinde muss sie erheben (Art. 20 Abs. 1).

Besteuert wird jedes Wohngebäude, jeder Wohnteil eines Wohn- und Geschäftsgebäudes, jede Wohnung und jeder andere abgeschlossene Raum, der zum Wohnen bestimmt ist (Art. 2 Abs. 1 Nr. 12). Garagen und andere Nebenräume sind nach Angaben der Steuerverwaltung nicht steuerpflichtig, unbebautes Bauland ebenso wenig.

Wer zahlt

Wem die Immobilie am 31. März des Steuerjahres gehört: Privatperson oder Firma, aus Kroatien oder aus dem Ausland (Art. 25 Abs. 1). Lässt sich der Eigentümer nicht feststellen, zahlt der Nutzer (Art. 25 Abs. 2).

Kauf und Verkauf. Wer am 31. März Eigentümer ist, zahlt für das ganze Jahr. Kaufst du im Mai, zahlt der Verkäufer für dieses Jahr und du ab dem nächsten, denn Änderungen im Lauf des Jahres gelten ab dem folgenden Kalenderjahr (Art. 25 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 3).

Wie viel

0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche (korisna površina) im Jahr (Art. 26 Abs. 1). Den Betrag legt jede Stadt und jede Gemeinde per Beschluss selbst fest, und er kann je nach Ort, Straße, Siedlung oder Zone verschieden sein (Art. 26 Abs. 2 und 5). Ohne Beschluss beträgt die Steuer 0,60 € pro m², und die Steuerverwaltung setzt sie fest und zieht sie ein (Art. 26 Abs. 3 und 4).

Jede der 556 Städte und Gemeinden hat hier eine Seite auf Kroatisch, mit ihrem Betrag pro m² für 2026 und 2025, der Stelle, die das rješenje erlässt, dem Konto für die Zahlung und einem Rechner. Deine findest du über die Suche oben oder in der Tabelle aller Städte und Gemeinden. Drei Beispiele für eine Wohnung mit 60 m² im Jahr 2026:

Pro m² Nutzfläche, für eine Immobilie, in der niemand dauerhaft wohnt, ohne Befreiung. Hat eine Gemeinde Zonen, steht der Betrag für deine Zone im rješenje, und maßgeblich ist das rješenje.

Zagreb ab 2027: Die Stadtversammlung hat am 16. Oktober 2026 beschlossen: Ab dem 1. Januar 2027 sind es 8,00 € pro m²; dieselbe Wohnung kostet dann 60 m² × 8,00 € = 480,00 € im Jahr (HRT, 16. Oktober 2026). Jede Gemeinde kann ihren Betrag für 2027 bis zum 15. Dezember 2026 ändern (Art. 42 Abs. 2); den aktuellen Stand zeigt ihre Seite.

Die Nutzfläche ist die Netto-Nutzfläche nach den Vorschriften über die geschützte Miete; Balkone, Loggien und Terrassen zählen nur anteilig. Das Formular der Steuerverwaltung fragt nach der Fläche, wie sie für die komunalna naknada (Kommunalgebühr) angegeben ist. Diese Gebühr ist eine eigene Abgabe: Wer sie zahlt, hat damit diese Steuer nicht bezahlt. Wie die Fläche berechnet wird, auf Kroatisch: kako se računa.

Rechne deinen Betrag aus

Gib die Fläche und den Betrag pro m² aus deinem rješenje ein, oder den Betrag deiner Gemeinde von ihrer Seite.

m²

Dezimalstellen mit Komma oder Punkt, z. B. 65,5.

€ pro m²

Aus deinem rješenje. Die Gemeinden verlangen 0,60 bis 8,00 € pro m²; auf der Seite deiner Gemeinde steht ihr Betrag.

Wann du nicht zahlst

Keine Steuer zahlst du für eine Immobilie, in der jemand dauerhaft wohnt, und für eine, die mindestens zehn Monate im Jahr zum dauerhaften Wohnen vermietet ist. Ein Ferienhaus, in dem niemand dauerhaft wohnt, ist steuerpflichtig, eine an Touristen vermietete Wohnung ebenso.

Das Gesetz nennt neun Fälle. Keine Steuer zahlt man für eine Immobilie (Art. 27 Abs. 1):

  1. in der jemand dauerhaft wohnt;
  2. die mit einem Mietvertrag zum dauerhaften Wohnen vermietet ist; als solche gilt sie, wenn sie im Jahr mindestens zehn Monate vermietet war (Art. 27 Abs. 5);
  3. für öffentliche Zwecke oder zur institutionellen Unterbringung von Menschen;
  4. die eine Handelsgesellschaft in ihren Büchern als zum Verkauf bestimmt führt, wenn zwischen der Eintragung in die Bücher und dem 31. März des Steuerjahres weniger als sechs Monate liegen;
  5. die zur Begleichung einer offenen Forderung übernommen wurde, wenn zwischen der Übernahme und dem 31. März dieses Jahres weniger als sechs Monate liegen;
  6. die nicht bewohnbar ist, weil in diesem Jahr eine Naturkatastrophe ausgerufen wurde;
  7. die nach allen Umständen nicht zum Wohnen genutzt werden kann; das richtet sich danach, ob es Infrastruktur gibt oder Ausstattung oder Geräte, die einen Anschluss daran ersetzen, und nachweisen muss es der Eigentümer (Art. 27 Abs. 6 und 7);
  8. im Eigentum der Stadt oder Gemeinde, wenn sie ausschließlich auf deren Gebiet liegt;
  9. in der ein Gastgeber im Sinne der Vorschriften über das Gastgewerbe dauerhaft wohnt, etwa das Haus, in dem du wohnst und Zimmer an Touristen vermietest.

Außerdem kann eine Stadt oder Gemeinde sozial bedürftige Bürger befreien, zu Bedingungen, die sie in ihrem eigenen Beschluss festlegt (Art. 27 Abs. 2). Eine Befreiung für junge Leute oder für die erste eigene Immobilie kennt das Gesetz nicht.

Eine gemeldete Adresse ist kein Beweis

Auf Verlangen der Steuerbehörde musst du nachweisen, dass jemand dauerhaft in der Immobilie wohnt. Die Anmeldung des Wohnsitzes (prebivalište) unter dieser Adresse beweist das nicht (Art. 27 Abs. 3). Die Steuerbehörde darf Daten auch bei anderen erheben, vor allem bei denen, die Daten über die Nutzung von Versorgungsanschlüssen haben (Art. 27 Abs. 4).

Du musst nicht selbst dort wohnen. Nach Angaben der Steuerverwaltung ist eine Immobilie befreit, in der ein Familienmitglied (Elternteil, Kind, Ehepartner) dauerhaft wohnt, und ebenso eine, in der jemand außerhalb der Familie dauerhaft wohnt, auch ohne förmlichen Vertrag.

Ferienhaus, leere Wohnung, Vermietung an Touristen

Nach Angaben der Steuerverwaltung zahlst du für eine zweite Immobilie (Ferienhaus oder Ferienwohnung), in der du dich ab und zu aufhältst, für eine leere Wohnung oder ein leeres Haus und für eine Immobilie, die du an Touristen vermietest. Die Pauschalsteuer für die Vermietung an Touristen oder die Anmeldung als nichtgewerbliche Unterkunft ändert am Status der Immobilie für diese Steuer nichts (Art. 25 Abs. 4). Befreit ist das eigene dauerhafte Zuhause eines Gastgebers, in dem er Zimmer an Touristen vermietet (Art. 27 Abs. 1 Nr. 9).

Langfristige Vermietung

Eine Immobilie, die mit einem Mietvertrag zum dauerhaften Wohnen vermietet ist, ist befreit, wenn sie im Steuerjahr mindestens zehn Monate vermietet war (Art. 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 5). Nach Angaben der Steuerverwaltung müssen Eigentümer, deren Mietvertrag bei ihr für die Einkommensteuer angemeldet ist, die unten beschriebene Meldung nicht abgeben.

Meldung bis zum 31. März

Bis zum 31. März des Steuerjahres meldest du der Steuerbehörde jede Änderung, die für die Steuer wichtig ist, vor allem eine Änderung der Fläche oder der Nutzung, und reichst die Nachweise für die Befreiungen 2 bis 7 ein (Art. 49a). Für das Versäumnis sieht das Gesetz eine Geldstrafe vor (Art. 56). Nach Angaben der Steuerverwaltung müssen Eigentümer einer Immobilie, für die die komunalna naknada gezahlt wird, keine Meldung abgeben. Das Formular und wohin es geht, auf Kroatisch: oslobođenje.

Das rješenje und die Zahlungsfrist

Die Steuerbehörde erlässt für jedes Kalenderjahr ein rješenje, nach Zustand, Nutzung und Eigentum der Immobilie am 31. März dieses Jahres (Art. 49 Abs. 1). Bist du befreit, bekommst du keins (Art. 49 Abs. 2). Zahlen musst du innerhalb von 15 Tagen ab dem Tag, an dem es dir zugestellt wird (Art. 49 Abs. 4).

Wann es kommt, sagt das Gesetz nicht: Es nennt weder Datum noch Monat, nur den Stichtag 31. März. Raten sieht das Gesetz über die lokalen Steuern auch nicht vor, nur die eine Frist von 15 Tagen; wenn du Raten brauchst, frag die Stelle, die dir das rješenje geschickt hat.

In 385 der 556 Städte und Gemeinden erlässt die Steuerverwaltung das rješenje für 2026; in den übrigen 171 die Stadt oder Gemeinde selbst oder eine Stelle, der sie die Steuer übertragen hat (Art. 41 Abs. 3). Welche es ist, steht auf der Seite der Gemeinde.

Ist es falsch, kannst du innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt Beschwerde (žalba) einlegen (Opći porezni zakon, das Allgemeine Steuergesetz, Art. 180), bei der Stelle, die in der Rechtsbehelfsbelehrung (uputa o pravnom lijeku) am Ende des rješenje genannt ist. Die Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung: Zahlen musst du innerhalb der 15 Tage, auch während über die Beschwerde entschieden wird (Gesetz über die lokalen Steuern, Art. 49 Abs. 5). Wie man sie schreibt, auf Kroatisch: žalba.

Zahlen aus dem Ausland

Per Überweisung in Euro, innerhalb von 15 Tagen, auf das eigene Konto der Gemeinde für porez na nekretnine. Das Konto steht in deinem rješenje und auf der Seite der Gemeinde hier. Jede der 556 Städte und Gemeinden hat eins, getrennt von ihrem allgemeinen Haushaltskonto (Naputak für 2026, NN 18/2026, Punkte 4.7 und 4.7.1 und Anlage 2).

Konto (IBAN)
das Konto der Gemeinde für porez na nekretnine, aus deinem rješenje oder von ihrer Seite
Modell
HR67
Referenz (poziv na broj)
deine OIB; dahinter musst du nichts eintragen
Verwendungszweck
zum Beispiel „Porez na nekretnine 2026“

Stehen in deinem rješenje ein anderes Konto, Modell oder eine andere Referenz, übernimm sie aus dem rješenje. Maßgeblich ist, was dort steht.

Von einem Euro-Konto bei einer Bank in der EU ist das eine normale SEPA-Überweisung. Ein kroatischer Zahlungsauftrag hat ein Feld für das Modell und eines für die Referenz; hat das Formular deiner Bank nur ein Referenzfeld, frag deine Bank, wie du beides einträgst, oder die Stelle, die das rješenje erlassen hat.

Eine Überweisung von einem Konto in einer anderen Währung oder von einer Bank außerhalb des Euroraums kann Gebühren und einen Aufschlag auf den Wechselkurs mit sich bringen. Mit einem Euro-Konto oder über einen Geldtransferdienst ist es meist günstiger.

Mit einem kroatischen Bankkonto geht es einfacher: Auf der Seite der Gemeinde gibst du deine OIB und den Betrag ein und bekommst einen Zahlschein (uplatnica) mit 2D-Code, den kroatische Banking-Apps scannen.

Wenn du an Touristen vermietest: die Pauschalsteuer

Wer als Privatperson an Touristen vermietet, zahlt eine zweite, eigene Steuer: die pauschale Einkommensteuer pro Bett, paušalni porez. Den Betrag pro Bett legt die Stadt oder Gemeinde fest, in einem Rahmen, den das Gesetz nach ihrer touristischen Kategorie vorgibt (Einkommensteuergesetz, Art. 57 Abs. 4), und das rješenje dazu erlässt die Steuerverwaltung, auch dort, wo die Gemeinde die Immobiliensteuer selbst einzieht (Art. 82 Abs. 5).

Die Pauschalsteuer ersetzt die Immobiliensteuer nicht. Für eine Wohnung oder ein Haus, das du an Touristen vermietest, zahlst du beide, außer du wohnst selbst dauerhaft dort (Gesetz über die lokalen Steuern, Art. 25 Abs. 4 und Art. 27 Abs. 1 Nr. 9). Beträge nach Gemeinde und Ort, auf Kroatisch: paušalni porez po krevetu.

Häufige Fragen

Zahlen Ausländer in Kroatien Immobiliensteuer?
Ja. Die Steuer zahlen kroatische und ausländische Personen und Firmen, denen eine Immobilie am 31. März des Steuerjahres gehört (Gesetz über die lokalen Steuern, Art. 25 Abs. 1).
Brauche ich eine OIB?
Ja, zum Bezahlen: Die OIB kommt in das Referenzfeld (poziv na broj) der Überweisung (Naputak für 2026, NN 18/2026, Punkt 4.7.1). Sie ist deine kroatische persönliche Identifikationsnummer, vergeben von der Steuerverwaltung des Finanzministeriums. Übernimm sie aus deinem rješenje.
Wann kommt das rješenje?
Das sagt das Gesetz nicht. Es nennt weder Datum noch Monat, nur dass das rješenje für jedes Jahr nach dem Stand vom 31. März erlassen wird (Art. 49 Abs. 1). Ist es zugestellt, hast du 15 Tage Zeit zum Zahlen.
Kann ich in Raten zahlen?
Das Gesetz über die lokalen Steuern sieht keine Raten vor, nur eine Frist von 15 Tagen. Wenn du Raten brauchst, frag die Stelle, die dir das rješenje geschickt hat.
Ich vermiete meine Wohnung an Touristen. Zahle ich?
Ja, außer du wohnst selbst dauerhaft dort. Die Pauschalsteuer für die Vermietung oder die Anmeldung als nichtgewerbliche Unterkunft ändert am Status der Wohnung für diese Steuer nichts (Art. 25 Abs. 4 und Art. 27 Abs. 1 Nr. 9).
Reicht eine gemeldete Adresse für die Befreiung?
Nein. Die Anmeldung deines Wohnsitzes unter der Adresse beweist nicht, dass du dort dauerhaft wohnst; auf Verlangen der Steuerbehörde musst du es nachweisen (Art. 27 Abs. 3).

Quellen

Stand der Quellen: 17. Oktober 2026. Das ist eine Zusammenfassung der Vorschriften, keine Rechtsberatung; maßgeblich ist dein rješenje.